【導讀】全國樓市劇烈分化，深圳房價獨領風騷，漲幅一馬當先，曾經(jīng)多年領漲的北京樓市未見大漲。經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》本期觀點：深圳搶樓之風，難以刮向全國。

　　央廣網(wǎng)北京6月10日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道,深圳房價在3.30新政后"獨領風騷"，從整體簽約看，一線城市漲幅最為明顯。而在北上廣深四大一線城市中，5月份只有北京一、二手住宅成交環(huán)小幅下跌，其他各城市都繼續(xù)上漲，其中深圳表現(xiàn)優(yōu)異，一、二手漲幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高達1萬3378套。

　　面對深圳樓市的熱鬧景象，同為一線城市的北上廣的開發(fā)商操盤手們似乎只有羨慕的份兒。去年以來，全國樓市的分化已經(jīng)愈演愈烈。特別是三四線城市，即使9.30、3.30新政，以及降準降息輪番出臺，也未能挽救樓市的衰落。對于那些全國性布局的房企來說，區(qū)域愈發(fā)不均衡。一邊是深圳房價大漲坐享收益，一邊是在東北等地區(qū)泥足深陷。分化帶來的經(jīng)營風險正在加大，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。深圳5月份一、二手房漲幅都居各城市之首，二手住宅月度成交高達1萬3378套。相比北上廣千萬平米級的殳量，深圳的絕對房屋庫存值最小。深圳房價大漲的原因是什么？目前，全國樓市的分化較為明顯，深圳這種樓市上漲之風又是否會刮向全國？

　　在資深房地產(chǎn)專家韓世同看來，從整體上看，總的降息降準以及各項政策對全國整個樓市都起到了促進作用。關于深圳為何遙遙領先，他認為，深圳擁有其特殊性，深圳人多地少，并且毗鄰香港，現(xiàn)在又存在港深一體化的趨向，甚至有說法稱深圳將來會替代香港。這點可能是近期引發(fā)其樓市成交火爆的主觀因素。針對深圳樓市上漲的風潮究竟是否會刮向全國這一問題，韓世同認為其會帶來一定的波動和影響。因為現(xiàn)在成交整體呈回暖趨勢，深圳樓市的上漲之風可能會對其他城市造成一定的波動和影響，但是否會造成大規(guī)模的價量齊漲的風潮？他認為目前的經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境可能并不具備這個條件。伴隨中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，區(qū)域和城市之間的功能定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人群聚集正在重新組合，如何看待全國樓市分化加劇的狀況？如果深圳的樓市大漲之風不會刮向全國，總體來看泉港的樓市分化仍然較為嚴重，下一步的分化是否還會持續(xù)？針對這一疑問，北京華本城市地產(chǎn)研究院副院長柳科慶認為，分化必定會持續(xù)下去，因為深圳只是個案，并不代表目前的真實現(xiàn)狀。

　　例如之前，北京的漲幅一直遙遙領先，現(xiàn)在卻開始落后。與此同時，其他幾個一線城市總體卻呈現(xiàn)回暖趨勢，但是和北京相比仍舊存在一些不同之處，并且二三線城市也具有一些它們的特點。如果這種分化持續(xù)下去，這種分化又是以什么樣的特點表現(xiàn)出來？

　　柳科慶認為，首先，目前一線城市的房價實際上并不是漲幅很小。例如前幾天的統(tǒng)計就顯示，北京四環(huán)內除南郊以外，整個四環(huán)內的均價已經(jīng)突破10萬，五環(huán)內的均價也已經(jīng)突破6萬。實際上，這樣的高房價已經(jīng)不再支撐普通老百姓購房的剛性需求了，所以北京的房價在未來也不可能再大幅增長。

　　有關報告顯示，實際上有50%的北京人住在五環(huán)之外。五環(huán)以外是否會出現(xiàn)很大的上漲空間？

　　柳科慶表示，事實上住房和工作是不可分割的，它與工作的便利性息息相關，所以要考慮到辦公環(huán)境是否會出現(xiàn)大的變化。事實上，其他的一些省會城市也可能出現(xiàn)像深圳這樣的樓市暴漲現(xiàn)象，有幾項指標可以衡量。第一個指標，就是像西安和福州這樣符合目前類似于“一帶一路”這樣的國家戰(zhàn)略的省會城市。第二，就是這個城市的體量很小，像武漢這樣體量大、面積大的城市就不符合。第三，就是該城市在以它為半徑的300公里以內，沒有其他有競爭力的城市，它未來的發(fā)展空間就比較大。比如西安或是福建省內的一些城市，未來房價都有可能會出現(xiàn)大的波動。

　　不同城市特點不同，未來受到影響的因素也各不相同。在現(xiàn)如今樓市分化明顯的狀況之下，大家關注的問題是土地供應是否也會影響房價。一線城市的土地供應正在減少，例如北京今年前5個月僅新增土地供應26宗，創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。土地供應是否也會左右房價的進一步變化？除去一線特大城市，全國總體的土地供應卻在明顯增加，地價則呈下降趨勢。

　　柳科慶認為，目前在北京這樣的特大城市里，土地供應已經(jīng)無關大局了，因為它已經(jīng)隔離開了95%的人。即便現(xiàn)在供應土地，價格也都至少維持在4至5萬的高水平上，無論供應多少都沒有意義。因為不會有人購買距離工作地點過于偏遠的土地。而某些地級市，也就是所謂的三線或者四線城市，目前仍舊依賴于土地財政，所以它們必須不斷定價土地和工業(yè)區(qū)，所以這也將導致未來三四線城市的房價持續(xù)下跌，并且可能在兩年之內還會出現(xiàn)更大的不確定性因素，因此三線城市和四線城市的風險是巨大的。柳科慶還表示，三四線城市的去庫存壓力也非常大，并且只會越來越差。

　　關于深圳房價大漲對于其他城市房價的影響，其他專家也表達了他們的看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，接下來北上廣也會漲，包括一些熱點的二線城市，但三四線不可能了。深圳不會成為北上廣的示范。深圳樓市能迅速復蘇有幾個原因：深圳的城市人口結構比較年輕，一些購買力也有所出倉；深圳自身一些限外政策的松綁和微調，對當?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔茫簧钲谛略鐾恋毓┙o是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預期。

　　中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平認為，相對于深圳，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本原因。深圳人的購房動機相對不同，他們?yōu)榱朔e累財富愿意賭博和承擔風險。加之3.30新政點燃了這種博一把的心態(tài)，這也是其他三個一線城市所沒有的。